商业地产威少交易现状曝光：掘金是唯一真正有兴趣球队两功能适配约基奇，再次成为楼市最热门的hth华体会官网词汇。
它宛若一个格斗场，各路人马携着巨大资本入场尽情厮杀。不少开发商将商业地产看作是阿里巴巴的庞大宝库，以为只要喊声“芝麻开门”，便能任意获取财富。
于是，威少交易现状曝光：掘金是唯一真正有兴趣球队两功能适配约基奇他们开始像包装住宅产品线那样，精心的定位和包装旗下商业产品线。然后通过各种形式落地，将这些商业“新面孔”推向前台，并意图在最短时间内快速复制扩张。
财大气粗的央企，无疑是商业地产新一轮开发热潮中当仁不让的“主角”。或许是看到华润万象城、中粮大悦城等标杆的大获成功，招商、中海、金茂、中航等央企迅速跟进，一拥而上争相打造自己的商业“旗舰”。如招商蛇口的花园城、中海地产的环宇城、中国金茂的金茂汇、中航地产的九方等。
在商业角力之城的南京，近年也频频遭遇大鳄抢滩。除上述提到的央企外，不少做住宅出身的开发商也在商业领域加速布局，如新城旗下的吾悦广场、景枫旗下的KINGMO、德盈旗下的虹悦城等。甚至连江苏广电也加入进来，通过荔枝广场变身跨界商业地产的“新玩家”。
事实上，国内很多二三线城市的人均商业保有量已经超过了香港。在这种看似表面的繁荣背后，能够成功运营的商业地产项目却是凤毛麟角。随之而来的还有同质化竞争、资源浪费、烂尾停工、人气低迷等困局。
为此，有人曾经形象地比喻：中国的商业地产犹如一个“胖子”。尽管看上去胖味十足、轰轰烈烈，实则虚弱多病，有气无力。如何去油减脂增强肌肉，摆脱百病缠身和虚胖无力的尴尬症状，已经成为开发商必须正视并解决的首要问题。
PS：本文将从笔者个人对商业地产理解的视角出发，走马观花，分享一些浅浅的观点。欢迎拍砖。
玩商业是门技术活
与传统住宅地产不同，立足长线回报的商业地产在充满诱惑的同时，也充满着荆棘和巨大的风险。从投融资、土地获取、前期定位到规划设计、招商、建设、运营等各个环节，都要做好功课，环环相扣，有如下棋。开发商们既要有野心，更要有耐心，一着不慎则满盘皆输。
2016年是南京新建商业体的井喷开业年。仅在9月—11月之间，就有景枫KINGMO、21世纪太阳城、缤润汇、玄武常发广场、乐基广场等多家购物中心密集开业。由于各家存在规划、体量、设计、招商等方面的现实差距，有的开业后收获好评无数，有的则很快门可罗雀，冷冷清清，面临或将转型调整的被动局面。
房叔近日来到位于河西所街的乐基广场调研实探。这家在去年11月11日“光棍节”开业的中等规模购物中心，曾经信心满满地喊出要打造成为南京市区唯一滨河且最具特色的“24小时不夜城”商业街区，甚至专门在负一层做了一条“酒吧街”，引入了浅葱小唱、马尔代夫音乐酒吧餐厅等商家。如今开业已过半年，乐基广场的真实人气又是如何呢？
话说房叔走进乐基广场内部的第一印象，只有两个字：“狭窄”。该商业体总建面7.9万方，但受制于临河地块狭长，整座购物中心内部动线显得封闭且局促，不利于客流上下回游。
尤其突出的是，商场最西端临近云锦路的主入口，大门的宽度不过数米。南侧正对所街及华润悦府的侧门则更窄小。如不仔细寻找，初来乍到的消费者都不知道这座沿街展开200多米的商场，它的大门在哪里？该从哪个地方进去？
“整个地块太小了，真的没办法。为了最大程度获取可经营的商铺面积，增加坪效。开发商只能牺牲公共过道和商场入口的宽度，所以最终设计成这个样子”。乐基商管公司招商部一位不愿具名的内部人士解释称。
显而易见，这样的动线设计带来的伤害几乎是致命的。尤其还是在乐基广场处于市场培育期的阶段，如何导流成为了大问题。
房叔在现场看到，商场一楼以青少年互动、亲子培训为定位。一家名为“爱可萌”儿童之家的亲子机构大门紧锁，内部一片狼藉。
在商场的中段主力店位置，一家重金打造的VR游戏体验中心几近门可罗雀。旁边的奶茶店老板表情无奈，一筹莫展：“当初选址开在游戏中心旁边就是想着客流量会大一些，没想到这里的人气实在提不上来，周末也和平时没太大区别”。
房叔连续走访多家不同业态的商铺，店主们的表态惊人一致：“开业后一直没什么人气，每天生意都很惨淡，而且缴纳的租金也不便宜”。
“乐基一楼位置不是太好的边角料商铺，16平米小面积分割整租，租金一年要15万”。有内部知情人士告诉房叔：“商管公司也没有任何租金优惠或者补贴措施”。
乐基二楼的餐饮区，人气也是整体偏低。大部分餐厅上座率低迷，翻台率更是可以用“惨不忍睹”来形容。据房叔了解，有的餐厅晚间上座率仅有百分之三十不到，翻台率为零。
最令人唏嘘的是，乐基广场在规划之初就拿出近千平米面积，打造可供时装发布会、大型走秀活动使用的室内豪华秀场“都市T台”，如今也基本上沦为了摆设。
再来看乐基曾经最引以为豪的游乐场，目前也基本处于“停摆”。知情人士称：自去年11月11日开业后，因为频频发生安全事故，已造成多名游客受伤，目前相关游乐项目已被叫停。
对于乐基广场的运营现状，就连对面华润悦府小区的保安人员对此都直言不讳：“这商场开了半年，就是一副半死不活的样子”。
值得一提的是，乐基广场的开发商是南京本土房企金基通产，在过去的20年内曾经开发了金基唐城、金基翠城、金基月亮湾、金基尚书里等一批知名住宅项目。但是涉足真正意义上的商业地产，做住宅出身的金基显然还是个“生手”。
作为金基开发的第一个自持型购物中心，乐基广场开业半年的成绩单已经给无数迫不及待想要进军商业的住宅房企们浇了一盆冷水，也再次印证了“玩转商业是一门技术活”的硬道理。
纵观国内商业地产生存现状，几乎所有失败的购物中心都存在着业态雷同、形态雷同、运营雷同，或者设计上存在先天缺陷，甚至是不可逆转的硬伤。这些都可能将新开业的大型商业拖入万劫不复的深渊。另一方面，在电商的冲击下，消费者进入购物中心越来越追求着非替代性的社交、家庭、体验化的消费需求。购物中心的竞争不可避免走向深水区，从初期的开发竞争走向运营竞争，洗牌已然不可避免。
在房叔看来，在这样一个商业环境巨变的年代，实际上是消费者倒逼开发商升级你的商业环境，升级你的供应链，升级你的品牌合作伙伴。如果开发商做不到这一点，迟早一天将被淘汰出局。
商圈拓荒的血与火
商业地产的“丛林生存法则”虽然残酷，但依然挡不住众多地产大鳄渴望掘金的步伐。
6月下旬，央企招商蛇口在南京首次发布了旗下商业的全系产品线，同时宣布南京第二座花园城—燕子矶花园城预计将在2018年下半年开业。这也意味着，双地铁交汇的经五路商圈首个自持型购物中心即将扬帆起航。
在招商蛇口雄心勃勃的商业规划蓝图中，花园城一直是重中之重的“拳头产品”。体量高达10万方的燕子矶花园城，被宣传包装为马群花园城的2.0升级版，将填补燕子矶新城没有区域生活型购物中心的空白。所以，招商蛇口专门给它定了个位，叫“一站式家庭优悦生活中心”。
对于传统开发商来说，开发和建造也许是它的长项，但持有和经营商业却是普遍存在的短板。换言之，是不是手握“央企品牌”和“地标建筑”两根大棒就可打造出一个成功的购物中心？
答案是未必。
回首2013年11月开业的马群花园城，是招商花园城产品线走出深圳后的首个作品。原本的定位是南京首个花园式区域型购物中心。但在实际的招商和运营中，它明显“降级”为周边小区配套的社区型生活服务中心。其中餐饮的比例明显提升，故又被业内人士戏谑为马群地铁站旁的“餐饮楼”。
有资深业内人士指出：“虽然马群花园城有力填补了城东大型商配不足的空白，但是相较于其在餐饮以及亲子业态方面的优势，花园城的零售品牌就显得过于平淡无奇。对比同属于城东的森林摩尔引入H&M这样级别的快时尚作为主力店，花园城在年轻时尚消费方面对于消费者来说基本没有吸引力。而小品牌餐饮是个流动性和替换性较强的行业，无法产生足够的消费层次。这或许也是马群花园城为何无法达到深圳蛇口花园城日均10万客流的原因之一”。
“一炮打响难，但超越自己更难”。如果说给深圳蛇口花园城打90分，那么南京马群花园城就是75分，可是轮到誓要肩负起“经五路商圈拓荒者”角色的燕子矶花园城呢？它能否超越马群花园城目前的成绩似乎还是一个未知数。
就目前燕子矶花园城的招商进度来看，目前已与泰国正大会员店精品超市、幸福蓝海Imax影城、孩子王、金吉鸟健身、维拓屋顶体育公园、必胜客、KFC、星巴克等品牌签约。明眼人不难看出，其中不少品牌商家都与马群花园城几乎“雷同”。在楼层业态分布上，从1楼到5楼每层都布置了餐饮，餐饮业态配比依然较大。而作为支撑消费层级风向标的时尚零售业态目前则没有宣布招商进展。
但不管如何，招商蛇口携花园城进驻目前处于商业空白阶段的燕子矶新城，其身为拓荒者舍我其谁的勇气还是可嘉的。距离计划开业时间还有一年，期待招商蛇口这次能给我们一些意外的惊喜。
房叔在燕子矶花园城工地现场看到，目前进度最快的是150米甲级写字楼和酒店式公寓。而裙楼商场部分即花园城主体还未成型。如此一来，已定于明年下半年开业的燕子矶花园城将极大地考验招商蛇口的施工建设效率和开业筹备能力。
在自持型大商业的旁边，通常会规划一些商铺对外销售。紧邻花园城西侧的招商1872住宅小区底商，也就是“花园坊街区”。在售商铺均价4-5万，主力分割面积约100平米，上下双层计入产权。价格低于栖霞大道南侧数百米外的迈化路成熟生活片区铺价（东方兰园底商均价6-7万）。从另一个层面来看，这也是对商业尚未成熟的新区板块铺价的最好说明。
但是，今天招商蛇口的放低姿态，不代表板块的明天不美好。2015年9月，南京市规划局公布燕子矶新城区控制性详细规划，拟将打造总建筑面积达140万方的五大商圈。其中商业体量最大的商圈就是经五路商圈，将集中建设三大门户级地标综合体。分别是位于经五路与栖霞大道交汇口西北角的G32地块和东北角的G29地块、以及在建中的招商1872花园城。
就在6月初，南京国土局挂出了燕子矶新城两大门户NO.2017G29和NO.2017G32地块的出让公告。其中NO.2017G32地块即经五路与栖霞大道交叉口西北角地块，为商住混合、商办混合用地。出让面积48077.41㎡，容积率4.58，起拍楼面价为5227元/㎡，最高限价地价为9083元/㎡。出让公告显示，A地块内至少须建设一幢≥150米且≤200米的超高层写字楼，并配建大型购物中心。
下图为与招商燕子矶花园城一街之隔的G32地块，目前土地尚未平整。未来建成后，将成为地铁6号线、7号线交汇的万寿站上盖综合体物业。地段位置要明显优于在建中的花园城。
再看横跨宜春街两端的NO.2017G29地块，出让体量则更大。NO.2017G29又被称为经五路一期东侧地块，为二类居住、商业住宅、商办混合用地，出让面积地上：129503.16㎡、地下：21038.91㎡，起拍楼面价为8452元/㎡，最高限价地价为12947元/㎡。地块不接受联合竞买，商业裙楼也必须由开发商自持，不得分割销售。这也意味着G29地块将成为经五路商圈品质最高，体量最大的“一号封面作品”。
不过值得玩味的是，燕子矶新城规划的五大商圈中，被视为沿江商业门户的滨江商圈和经五路商圈的城市功能几乎完全重叠。前者地处燕城大道（经五路）的最北端，后者则位于经五路南端与栖霞大道交界处。两者均规划了容积率较高的超高层甲级写字楼、大型购物中心和大量城市综合体建筑。以吸引企业总部入驻和消费人气聚集，增强商务商业氛围。
那么，究竟谁才是燕子矶新城真正的“新街口”呢？
对比百家湖与胜太路商圈先后崛起所引发的“谁是江宁新街口”之争。南京新城区商圈的“同质化规划”问题也逐渐暴露出来：同一个板块内，可能会出现两个及以上的、差不多规模的商业商务中心区。它们的商业功能几乎完全重叠，且彼此距离并不遥远。
这样的分散组团式规划，或将直接加剧同板块内的商业竞争，甚至是“内耗”。从客观上更加考验新建商业体的招商、设计和运营水平。
“胜者为王，败者为寇”。今天的商业地产比拼的不仅是用心，更是如何能沉淀下来的耐心。拿地只是开始，你也许面临一场美妙的艳遇，但也可能是在刀尖上起舞。无数新商圈拓荒的背后，是生与死的较量，更是血与火的洗礼。
商业考验房企耐心
时至今日，商业地产简单粗暴的复制扩张模式早已过时，专业的精耕细作成为当然不让的主流。个性化、创意感、体验度、文化氛围等要素已成为购物中心能否成功的关键词。
尽管近几年抢滩商业地产的住宅开发商不在少数，并且也积极与银行、基金公司、保险资金等企业实体合作，拓展自己在商业地产领域的地盘。但是这些商业地产新秀终将面临着与万达、龙湖、凯德置地、新鸿基、九龙仓等商界巨鳄博弈。雄厚的资本成为决胜商业地产市场的必不可少条件，但是良好的资本运营能力与创新能力、投资赢利模式的确定，以及具备前瞻视野都将成为决定商业地产新玩家成功与否的关键因素。
当然，最重要的，还要有耐心。两年前开业的南京中海环宇城，就是比较典型的例子。
同样是近两年进军商业地产的“新玩家”，央企中海地产在打造自持型购物中心方面显得谨慎和耐心的多，也力求尽量完美。由于是初次试水，南京环宇城项目原计划的开业时间也一再推迟。但在面世后，它激活了凤凰西街旧城区的商业活力。
为满足“慢主角”的消费需求，环宇城在建筑设计上，采用本地文化底蕴的设计元素，如受石头城风貌启发的石材外立面与云锦图案相呼应的室内铺装纹理，通过这种方式去唤起南京市民的文化共鸣。
作为区域型购物中心以及中海凤凰熙岸的社区商业配套，环宇城瞄准的不仅仅是凤凰西街-北圩路周边的居民生活需求，它的辐射半径甚至触及到新街口商圈的边缘。最终，它通过引入BLT精品超市、星美国际影院、玩具反斗城、H&M、GAP和UNIQLO等六大主力店，一举奠定了这座8万方购物中心“时尚潮流+家庭消费”的江湖地位。
为延长消费客群的驻足时间，环宇城可谓花足了心思。它将自己与“轻文艺”紧密捆绑。比如在楼顶花园举行颇具规格的《印象莫奈：时光映迹艺术展》，通过这样的方式来培育南京市民的“购物艺术水平”。
再如1000平米阳光中庭、无柱通透的公共空间、多个空中连廊、300平米无死角LED屏，让每层楼的业态分布和品牌商家LOGO一目了然，这些设计细节都是利于客群上下回游的着力点。
在房叔看来，在快节奏的现代都市生活中，一个好的购物中心更是需要你能“慢下来”去消磨时光、体验商业文化的场所。商家只有最大限度地延长客流的驻足时间，才有可能增加消费机会。
不难看出，环宇城在业态规划上强调能为顾客提供轻松闲适的购物体验、吸引顾客长时间停留的“慢业态”组合模式，适当提高休闲餐饮和生活配套的占比，并精选时尚现代、内涵丰富的品牌，让消费者在放缓脚步的同时，回归“体验”与“品味”。
作为商业新兵的中海环宇城，用自己的细心和耐心给了商业地产业界一个良好的启示。它在操盘的过程中，不骄不躁、从消费者实际需求出发，慢慢培养消费习惯和市场，并且提前预留好了远期的发展空间。甚至为吸引到独具特色的商家入驻，商管公司还会减免全年租金，只收取一定的业绩返点。
由于环宇城带来的商业溢价支撑效应，目前中海凤凰熙岸小区的社区底商均价已经达到13-15万每平米，一间20平米的小户型商铺总价260多万。周边商铺租金更是水涨船高。
【结语】
中国房地产已经走过了黄金时代，未来的商业地产一定会更加强调商业本质和专业化，必须真正懂商业地产，深刻理解商业消费行为，并对其未来的变化有前瞻性的洞察。
因此，一个成功的商业地产项目一定要具备生命特征，要有个性和特色，要具备良好的体验环境设计，要能够适应当前消费行为的成长和变化。而在这个过程中，专业化一定是最为重要的推手。
“做出特色，做出差异”。告别千篇一律的平庸同质，拒绝没有突破的徘徊不前。只有不断探索商业地产创新模式，才有可能找到吸引客流的“定海神针”和“新磁力”。相信到那时，商业地产的“虚胖症”也会迎刃而解。
【在南京】地产编辑部
执行主编：江南房叔
首席主笔：钟山客
出品人：青衣墨子
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